Rédaction d'un bail professionnel

Vous souhaitez établir un contrat de bail professionnel afin d’exercer votre activité ? Créez/Rédigez et imprimez votre bail entre propriétaire et locataire en toute sécurité.

Le bail professionnel est un contrat de bail entre le bailleur et le locataire, destiné à la pratique d’une activité professionnelle. Il est utilisé pour la location de locaux à des professionnels qui exercent une activité qui n’est pas commerciale, artisanale ou agricole. En effet pour une activité commerciale, il s’agira d’un bail commercial. Pour exemple, voici quelques activités pour lesquelles le bail professionnel est faisable : avocats, notaires, médecins, dentistes, kinésithérapeutes, vétérinaires, experts-comptables, architectes, artistes… 

24,90 € TTC
Profiter de l'offre

Formalites - Rédaction d'un bail professionnel

Quelle forme et quel contenu ?

Le bail professionnel est soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que les articles du Code civil.

Il doit comporter les clauses habituelles en matière de contrats de location, à savoir :

La désignation claire des parties (bailleur, locataire), de détail complet des locaux loués et le cas échéant des locaux annexes, la rédaction du bail, à l’écrit pour une durée minimum de 6 ans, le montant du loyer, les conditions de paiement du loyer et les conditions de révision du loyer, le montant et le versement du dépôt de garantie, les obligations des parties, la répartition des charges, les annexes obligatoires, etc.

Quelle durée ?

Le contrat de bail professionnel est valable pour une durée minimale de 6 ans. Il sera impossible de prévoir moins. Cependant si les parties ayant recours au bail professionnel veulent rallonger la durée du contrat, elles peuvent convenir d’une durée supérieure à 6 ans. 

Quelles conditions de résiliation ou renouvellement ?

Les deux parties peuvent décider de ne pas renouveler le bail professionnel en respectant un préavis de 6 mois avant le terme du contrat. Aucune justification n’est nécessaire, et ce, sans contrepartie financière ou indemnité d’éviction. À savoir : il existe des cas spécifiques qui autorisent la résiliation anticipée du bail professionnel.

Attention : contrairement au contrat de bail commercial, le locataire ne dispose pas d’un droit au renouvellement du bail professionnel. En effet, le propriétaire, le bailleur, peut décider de ne pas renouveler le bail professionnel. Il ne sera pas dans l’obligation de justifier sa décision. Il ne devra pas non plus payer une indemnité d’éviction au locataire.

À savoir : En l’absence d’information de ne pas renouveler le contrat, le bail professionnel est reconduit pour une durée égale à la durée initiale inscrite dans le contrat.

La résiliation du contrat de bail professionnel en cours de vie est faisable uniquement pour le locataire. Il devra respecter un préavis de 6 mois. Le bailleur, lui, n’est pas en capacité de résilier le bail professionnel en cours de vie du bail. Il devra attendre le terme indiqué sur le contrat.

Quel loyer ? Quelle révision du loyer ?

Le loyer du local ainsi que les modalités de paiement seront fixés, de façon libre, par les parties.

Elles pourront notifier dans le contrat de bail professionnel que le loyer pourra être révisé automatiquement tous les ans ou tous les 2 - 3 ans.

Les parties sont libres de faire le choix de l’indice d’indexation applicable à la révision du loyer (sous réserve de justifier d’un lien avec l’objet du contrat).

Elles peuvent choisir ici l’indice du coût de la construction (ICC) ou bien l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

En principe, l’ICC est privilégiée par le bailleur, car il dépend essentiellement du coût des matières premières et augmente, bien souvent, plus vite que les autres indices.

À contrario, si cela est possible, le locataire préfèrera que la révision du loyer soit indexée sur l’ILAT. En effet cet indice a été créé pour répondre à la demande des professionnels libéraux et exerçant leurs activités dans des bureaux ou cabinets (indice des prix à la consommation). Il augmente bien moins fortement que l’ICC.

Définir la répartition des charges entre le bailleur et le locataire ?

Le bailleur et le locataire sont libres de définir la répartition des charges liées à la jouissance des locaux. Cependant, certaines charges sont prises en charge par le bailleur lui-même.

Bien souvent, les charges autres que le minimum légal supporté par le bailleur sont refacturées au locataire. Il peut y avoir :

– les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (ravalement, charpente, toiture, etc.),

– les dépenses de travaux attachés à la vétusté de l’immeuble,

– les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du bien loué,

– les impôts, soit la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local/de l’immeuble

– les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Concernant les autres charges, elles pourront ou non, être refacturées au locataire. Néanmoins, il ne faudra pas oublier de le stipuler, à l’écrit, lors de la répartition des charges.

Est-ce qu’il est possible de céder le bail professionnel ou sous-louer les locaux ?

La cession du bail professionnel par le locataire est possible sauf clause expresse contraire qui en général (comme dans le présent modèle) exigera qu’il obtienne préalablement l’accord du bailleur avant de céder son bail.

En toutes hypothèses, la cession du bail professionnel devra être signifiée au bailleur.

De même, la sous-location des locaux est possible sauf clause contraire inscrire dans le contrat de bail professionnel. Cependant, le locataire devra notifier la sous-location au bailleur. Il restera tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations du locataire au titre du bail comme s’il continuait à exploiter lui-même les locaux. Le locataire ne peut bien entendu pas accorder, au titre de la sous-location, plus de droits qu’il n’en dispose lui-même au titre du contrat d’origine.

A qui s’adresse ce contrat ?

Ce type de contrat concerne les professions libérales règlementées (médecins, avocats, experts-comptables, notaires, architectes, vétérinaires, etc.) ou non règlementées (conseil en gestion de patrimoine, apporteurs d’affaires, etc.).

Ce contrat est conclu entre un bailleur (le propriétaire des locaux) et un locataire (le professionnel qui exploitera son activité dans les locaux). 

Rédaction d'un bail professionnel
24,90 € TTC
Profiter de l'offre