Rédaction d'un bail saisonnier

Le bail saisonnier est conclu entre un bailleur et un locataire dès l’instant qu’il lui met à disposition un logement

Ce bail vise, généralement, la saison touristique et ne dépasse pas 6 mois. Bon à savoir : si le bailleur propose son logement hors saison, il risque une requalification de son contrat. 

Le bail saisonnier peut se renouveler tous les ans.  Cependant le locataire n'a pas de droit automatique au renouvellement de son contrat. En effet, le contrat de location saisonnière est fortement apprécié car le bien est souvent meublé. Ce type de contrat peut s’effectuer directement entre particuliers ou alors par l’intermédiaire d’une agence immobilière par exemple. 

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Attention, il ne faut pas confondre les locations saisonnières avec les locations intermittentes (louer à l'année mais que certains jours de la semaine) ou la convention d’occupation précaire (déroger au régime des baux commerciaux en réduisant la durée minimale de conclusion du contrat). Veuillez-vous renseigner au préalable.

Forme et contenu

D’après l’article L324-2 du Code du tourisme, ce type de contrat doit être formalisé par écrit. En effet, la location saisonnière déroge à la règle des contrats de baux régis par la loi où le bail verbal est autorisé.

Le bailleur et le locataire fixent librement les modalités d’exécution du contrat de location saisonnière. Néanmoins, il faut mentionner certaines choses :

Le prix, accompagné de l’éventuelle commission de l’agence immobilière si le bailleur est passé par l’intermédiaire d’un professionnel 

Un état descriptif des lieux

Durée

La durée du contrat est encadrée par la loi. En effet, conformément à l’article 1-1 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifiée en 2014, le contrat de location saisonnière, non-meublé ou meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis, est une convention conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs. Cela correspond à une saison soit trois mois. 

Bon à savoir // Aucun renouvellement n’est prévu pour un contrat de bail saisonnier

Cependant, les tribunaux ont une interprétation dite « extensive » de la durée de la location en contrat saisonnier. En effet selon les usages et conformément à la commune dans laquelle est situé le logement, la période de location peut s’étendre sur trois ou parfois quatre mois. Dans ce cas, le bailleur ne sera pas dans l’obligation de justifier d’un motif légitime.

Attention, face au développement des locations saisonnières, la loi a durci la réglementation en vigueur. Dorénavant, lorsqu’une ville compte plus de 200 000 habitants, la location saisonnière est limitée à une durée maximale de 120 jours. S’il y a un dépassement de cette durée, le bailleur risque une amende de 50 000€ ainsi qu’à une astreinte d’un montant allant jusqu’à 1 000€ par jour et par m2 jusqu’à régularisation. (Disposition consacrée par l’article L 651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation).

Si vous êtes soumis à cette réglementation et que vous souhaitez malgré tout louer votre logement pour une durée supérieure à 120 jours, vous devez prendre contact avec la mairie du lieu où se situe le logement en question et demander une autorisation de changement d’usage et de destination.

La réservation du logement

Avant la conclusion du contrat, le propriétaire et le locataire doivent s’entendre sur la réservation du logement. En règle générale, les locations saisonnières sont principalement destinées aux vacances. Par conséquent, les locataires visitent très rarement le logement avant de signer le contrat. De même, les contacts entre le bailleur et le(s) locataire(s) sont pris par téléphone, e-mail ou via des sites Internet. 

Ainsi, lors de la réservation, le propriétaire-bailleur, sera tenu à la remise au futur locataire d’un état exhaustif de descriptif des lieux. Ce document devra résumer les équipements du logement, l’état du mobilier, la situation du logement dans la commune, le prix ainsi que les modalités de paiement.

Attention // Ce document n’est pas là pour remplacer l’état des lieux d’entrée. 

Le descriptif des lieux doit contenir également les coordonnées du propriétaire-bailleur ou de l’agence immobilière pour que le(s) locataire(s) puisse le contacter si besoin. (En cas de fausses informations, l’article 1 du décret n°67-128 du 14 février 1967 indique que le propriétaire sera puni d’une amende de 3750€, amende portée à 7500€ en cas de récidive).

Loyer et versement d'arrhes ou d'un acompte

Le montant du loyer d’une location saisonnière est fixé totalement librement entre les deux parties.

Afin de s’offrir une certaine garantie concernant la réservation du logement, le bailleur peut demander au futur locataire le versement d’arrhes ou d’un acompte. Dans les deux cas, il s’agit d’une somme versée en avance par le locataire. Le montant de cette somme est elle aussi librement fixé entre les parties. 

Attention // Le versement d’un acompte ou d’arrhes ne peut être demandé de façon obligatoire par le propriétaire-bailleur ou par l’agence immobilière plus de six mois avant la date de début du séjour.

Dépôt de garantie

La plupart du temps, lorsqu’on parle de contrats de baux, un dépôt de garantie est réclamé par le propriétaire afin de se couvrir en cas de dégradation du logement/de défaillance financière du ou des locataire(s).

Le montant du dépôt de garantie, souvent appelé à tort caution, ne doit pas excéder 25% du solde du loyer total dû par le locataire – lorsque les bailleurs sont professionnels. Si les bailleurs sont des particuliers, aucune réglementation ne s’applique.

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