Rédaction d'un bail commercial

Vous souhaitez établir un contrat de bail commercial afin d’exercer votre activité ? Rédigez et imprimez votre bail en quelques clics

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire des locaux et le propriétaire du fonds de commerce. Le propriétaire des locaux, quant à lui, peut être un particulier ou une société.

Ce type de contrat est utilisé pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal (par exemple une boutique, un restaurant, un salon de coiffure, une boulangerie etc.).

Attention / Certaines activités professionnelles telles que les professions libérales n’entrent pas dans le champ d’application du bail commercial et seront en principe soumises à d’autres types de baux (tel que le bail professionnel ou le bail rural).

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Formalites - Rédaction d'un bail commercial

Contrat de bail professionnel : contenu 

Quelle est la durée ?

Le contrat de bail commercial est valable pour une durée minimum de 9 ans. 

Il est essentiel de déterminer le point de départ du bail afin de décompter la durée totale du bail commercial. Si aucun document écrit ne le justifie, il faudra alors analyser les faits, à savoir par exemple : la date d’aménagement du propriétaire du fonds de commerce dans les locaux. 

Déterminer le point de départ du bail permet aussi de décompter les échéances triennales du bail, au cours desquelles le preneur (locataire) peut résilier le bail commercial.

En vérité, le bail commercial n’est pas conclu pour neuf ans, mais pour trois, six ou neuf années, à la volonté du preneur. C’est pourquoi on appelle régulièrement le bail commercial “bail 3-6-9”.

Enregistrement du bail commercial

Le bail commercial peut être enregistré de deux façons, à savoir : par un acte authentique ou par un acte sous seing privé. 

Lorsque c’est par un acte authentique cela signifie que le bail doit être rédigé par un notaire (on parlera alors de bail commercial notarié). A contrario, lorsqu’on parle d’acte sous seing privé, cela signifie que les deux parties devront enregistrer elles-mêmes, volontairement, le bail commercial auprès du service des impôts.

Est-il possible de renouveler un bail commercial ?

À la fin de la durée du contrat de bail (pour rappel de 9 ans minimum), le locataire - propriétaire du fonds de commerce – qui se trouve dans les locaux bénéficie du renouvellement de son bail.

Pour bénéficier du renouvellement de son bail commercial, le locataire doit respecter certaines conditions, à savoir que : 

Le fonds de commerce doit être exploité de manière effective dans les locaux

Le locataire étant dans les locaux doit être propriétaire du fonds de commerce

Le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou alors au répertoire des métiers

Le fonds de commerce doit avoir été exploité depuis au moins 3 ans

Bon à savoir / Le bail commercial ne prend pas automatiquement fin au terme du contrat. Cependant, si aucun congé ou demande de renouvellement n'a été fait, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Le loyer dans le bail commercial

Le montant initial du loyer est fixé, de façon libre, par les deux parties. Il est en principe fixé d’après la valeur locative du bien.

Cependant, dans le cas d’un renouvellement du bail commercial, il est fréquent que le bailleur négocie le prix du loyer à la hausse. Dans cette situation aussi, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative du bien.

Un plafonnement de la valeur du loyer est toutefois prévu dans certains cas, dans le but de protéger le locataire. En effet, la variation du loyer ne pourra excéder la variation de l’indice applicable, à savoir l’ILC ou l’ILAT.

Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation d’un bail commercial peut être demandée à chaque échéance triennale ainsi qu’en fin de bail, lors de l’échéance contractuelle. Les motifs, les délais ainsi que les formes du congé concernant le bail commercial diffèrent selon que le congé soit donné par le locataire ou bien par le bailleur.

La cession du bail commercial

La cession du bail commercial permet au repreneur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail et tout en bénéficiant du droit au renouvellement du bail.

Le locataire est en droit de céder son bail commercial librement, sauf clause contraire inscrite dans le contrat. 

A qui s’adresse ce contrat ?

Ce type de contrat concerne les personnes souhaitant exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat est conclu entre le propriétaire des locaux (un particulier ou une société) et le propriétaire du fonds de commerce.

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